Sitelerde Aidat Neden Artıyor? Tesis Yönetiminde En Büyük Sorun ne? İbrahim Bozan Özel Röprotaj

Türkiye Tesis Yöneticileri ve Tedarikçileri Federasyonu Başkanı İbrahim Bozan, Söz Haber'e özel açıklamalarda bulundu. Tesis yönetiminin profesyonel bir ekip tarafından yapılması gerektiğini dile getiren Bozan, yeni mevzuatın çok yakında çıkacağını söyledi.

“TESİS YÖNETİMİ SADECE SİTELERLE SINIRLI DEĞİL” Türkiye Tesis Yöneticileri ve Tedarikçileri Federasyonu Başkanı İbrahim Bozan, tesis yönetiminin yalnızca apartman ve sitelerle sınırlı olmadığını, çok daha geniş bir alanı kapsadığını belirtti. Bozan, “Tesis yönetimi dünyada doğalgaz boru hatlarından havalimanlarına, şehir hastanelerinden AVM’lere kadar birçok alanı içeriyor. Türkiye’de ise konut ve ofislerle sınırlı algılanıyor” dedi. 1987’de AVM’lerle başlayan profesyonel yönetim anlayışının, son 20 yılda konut politikaları ve sosyal yaşam alanlarının artmasıyla hızla geliştiğini vurgulayan Bozan, “Tesis yönetimi artık sadece temizlik değil; kapsamlı bir yaşam alanı yönetimi haline geldi” ifadelerini kullandı. "TESİS YÖNETİMİ ARTIK AMATÖR ELLERE BIRAKILACAK BİR İŞ DEĞİL" İbrahim Bozan, tesis yönetiminin sadece site yöneticiliğinden ibaret olmadığını, çok daha profesyonel ve disiplinli bir alan olduğunu vurguladı. Bozan, Türkiye’de apartman yöneticiliği kültürünün 1960’lı yıllarda Kat Mülkiyeti Kanunu’yla başladığını ancak günümüzde artık çok amaçlı ve teknolojik yapılar nedeniyle tesis yönetiminin ciddi bir planlama, teknik bilgi ve hukuki altyapı gerektirdiğini ifade etti. “Bugün asansör yönetmeliğinden iş sağlığına, otomasyon sistemlerinden ticaret hukukuna kadar birçok alanda sorumluluk taşıyoruz. Artık bu işi öğretmen Ali amcaların, bankacı Veli amcaların boş zamanlarında yürüteceği bir dönem geride kaldı,” diyen Bozan, profesyonel kadrolarla çalışan şirketlerin bu alanda fark yarattığını belirtti. Türkiye genelinde yaklaşık 4 bin profesyonel tesis yönetim şirketi olduğunu kaydeden Bozan, federasyon olarak sektörde standartların belirlenmesi için çalıştıklarını söyledi. Henüz resmi bir NACE kodu olmayan sektör için yeni mevzuat hazırlıklarının sürdüğünü belirten Bozan, bu kapsamda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde “Tesis Yöneticileri Şube Müdürlüğü” kurulduğunu da hatırlattı. Bozan, “Amaç, vatandaşın malının güvenle yönetilmesi, sektörde kayıt dışılığın önlenmesi ve bu işi layıkıyla yapan firmaların korunmasıdır” dedi. Aidatlar Neden Yükseliyor, Yeni Sistem Ne Getiriyor, Ne Götürüyor? Aidatların neden arttığına dair vatandaşların merak ettiği sorulara açıklık getiren Bozan, hem şeffaf yönetim hem de hizmet kalitesi için yasal zeminin şart olduğunu vurguladı. Yeni sistemle aidatlar yük mü getirecek yoksa tam tersi mi olacak? FİNANSAL SÜREÇ ŞİRKETİN SORUMLULUĞUNDA Yeni site yönetim sistemiyle birlikte sadece aidatlara dayalı finansman modeli terk ediliyor. Kurulacak profesyonel yönetim şirketlerinden mali teminat, uzman kadro istihdamı ve lisans şartı aranacak. Bu şirketler, istihdam ettiği mühendis, mali müşavir, avukat gibi profesyonellerin maaşlarını kendi bütçesinden karşılayacak. Siteye özel ihtiyaçlar (güvenlik, temizlik, havuz hocası vb.) ise site aidatına dahil olacak. “AİDATLAR KONTROLSÜZ ARTMAYACAK, TAM TERSİNE DÜZEN GELECEK” Yeni düzenleme ile aidatlar plansızca artamayacak. Çünkü şirketlerin talep ettiği bütçeler, site yönetimiyle birlikte şeffaf bir şekilde belirlenecek. Bu sistem sayesinde, yıllardır dile getirilen “fahiş aidat” sorununa da çözüm getirilecek. “ASLINDA AİDATLAR KİRALARA GÖRE MAKUL” Sektör temsilcilerine göre medyada sıkça dillendirilen “aidatlar kira gibi oldu” söylemi çoğu zaman yanıltıcı. Uluslararası standartlara göre, aidatların konut kirasının %10 ila %20’si aralığında olması normal kabul ediliyor. Türkiye’de bu oran, genellikle %20’yi aşmıyor. Ancak 3 yıl boyunca uygulanan %25 kira artış sınırı nedeniyle kiralar yapay olarak düşük kalırken, enflasyona paralel artan site giderleri aidatları öne çıkardı. “LÜKS TESİSLERİ HERKES KULLANMIYOR, BEDELİNİ HERKES ÖDÜYOR” Aidatların yükselmesindeki asıl nedenin, iyi planlanmamış projeler olduğunu söyleyen uzmanlar, “60 dairelik bir siteye kapalı yüzme havuzu yapılırsa, ısıtma maliyeti bile ayda 15-20 bin TL’yi bulur. Ancak bu hizmeti kullanan site sakinleri %10’u geçmez. Yani herkesin sırtına binmiş bir yük oluşur” uyarısında bulunuyor. “AİDATLAR YÜZÜNDEN MALINIZ DEĞER KAYBEDER” Aidatlarını düzenli ödemeyen sitelerde personel giderleri karşılanamıyor, elektrik faturaları gecikiyor ve teknik bakım yapılamıyor. Bu durum hem huzursuzluk yaratıyor hem de site genelinde gayrimenkul değer kaybına neden oluyor. Uzmanlar, özellikle mal sahiplerini bu konuda daha bilinçli olmaya çağırıyor: “Aidat ödememek sadece siteye değil, komşularınıza da zarar verir. Bu hem kul hakkı hem de vatandaşlık sorumluluğudur.” ŞEFFAFLIK VE DENETİMDE YENİ DÖNEM Yeni mevzuatın belki de en dikkat çeken ayağı ise denetim süreci olacak. Devletin her siteyi doğrudan denetlemesinin mümkün olmadığını belirten Bozan, bu görevin profesyonel denetim şirketlerine verileceğini söyledi. Nasıl ki yapı denetim firmaları müteahhitleri denetliyorsa, aynı model tesis yönetiminde de uygulanacak. “Bakanlık, bu denetim şirketlerini atayacak. Her site yılda en az bir kez zorunlu denetimden geçecek. Ancak bazı siteler isterse bu denetim periyodu altı ayda bir ya da üç ayda bir olabilir,” diyen Bozan, bu uygulamanın hem yöneticilerin hem de site sakinlerinin lehine olacağını vurguladı. ORTAK İŞLETME BÜTÇESİ MODELİ GELİYOR Yeni düzenlemeyle birlikte Türkiye genelinde ortak bir işletme bütçesi ve işletme projesi konsepti devreye girecek. Bu sayede sitelerde hazırlanan bütçelerin keyfî şekilde belirlenmesinin önüne geçilecek. Makine dairesi, kazan dairesi gibi siteye özgü unsurlar sisteme girildikten sonra, sistem otomatik olarak doğru maliyetleri çıkaracak. Bozan bu konuda, “Artık hiçbir yönetici sitesinde olmayan ya da ekonomik gerçekliğe uymayan bütçelerle site sakinini kandıramayacak,” dedi. FİYAT NORMU BELİRLENECEK, USULSÜZLÜKLER ENGELLENECEK Bozan’ın açıkladığı bir diğer önemli başlık ise bakım ve hizmet fiyatlarının standardize edilecek olması. Örneğin asansör bakım ücretleri, asansörün durak sayısına göre belirlenecek. “Üç duraklı asansör maksimum 300 TL, yedi duraklı 900 TL, otuz duraklı bir gökdelen asansörü 3000 TL olacak. Kimse üç liralık işi beş liraya yaptıramayacak,” diyen Bozan, aynı yöntemin güvenlik şirketleri için de geçerli olacağını söyledi. Siteye göre güvenlik risk analizleri yapılacak, çalışacak personelin maaş normları bu analizlere göre şekillenecek. Böylece hem aşırı fahiş fiyatlandırmanın hem de kalitesiz hizmetin önüne geçilecek. “TESİS YÖNETİCİLERİ VE TEDARİKÇİLERİ FEDERASYONU” KURULDU Yeni mevzuatın çerçevesini oluşturacak kurumsal yapılanmalardan biri de devlet desteğiyle kurulacak olan "Tesis Yöneticileri ve Tedarikçileri Federasyonu" olacak. Bu yapı yalnızca yönetim şirketlerini değil, aynı zamanda sektöre hizmet sunan tüm alt tedarikçileri de kapsayacak. Bozan, “Peyzajdan havuz kimyasına, iş elbisesinden catering hizmetine kadar birçok unsur bu sistemin içinde olacak. Çünkü site yaşamı bir bütün, her bileşeni önemli,” diye konuştu. “DEVLETİN OLMADIĞI YERDE HUZUR OLMAZ” Vatandaşın en çok şikayet ettiği konuların başında gelen usulsüzlükler, kayıtsız yöneticiler ve mafyavari yapılanmaların da önüne geçilmesi amaçlanıyor. Bozan bu konuda net konuştu: “Esenyurt gibi bölgelerde mafyanın site yönetimlerine çöktüğü haberlerini hepimiz okuduk. Bu sektörde dürüstçe hizmet verenlerin itibarını zedeleyen yapıların temizlenmesi şart. Devletin otoritesi olmayan hiçbir yerde huzur olmaz. Bu yüzden bu sistemin temelinde devlet güvencesi ve yaptırımı olacak.” “BU BİR HİZMET SEKTÖRÜ” Şöyle söyleyeyim; bu bir hizmet sektörü. Nasıl gittiğiniz lokantalarda size verilen yemeğin hijyen içerisinde, sağlıklı olduğunu hissediyorsanız, yönetildiğiniz yerde de sağlıklı oturduğunuz yerin güvenli, asansörünüzün bakımlı, suyunuzun her zaman sıcak, yürüyen merdivenlerin çalışır olması lazım. İşte efendim, bunları da bir araya getirmek lazım. “BİNALARIN YÜZDE 80’İ SHELL&CORE TESLİM EDİLİR” İbrahim Bozan, gayrimenkul mevzuatına dair eleştirilere teknik bir çerçeveyle açıklık getirdi. Hem akademik tezinin hem de 40 yıllık mesleki kariyerinin bu alana dayandığını belirten Bozan, Türkiye’deki büyük projelerin büyük çoğunluğunun Shell&Core teslim sistemiyle yapılandırıldığını vurguladı. “Bu tür binaların yüzde 80’i Shell&Core teslim edilir. Yani yapı iskânlıdır ancak iç mekânlar bölünmemiştir. Elektrik, iklimlendirme, ıslak hacimler gibi sistemler sonradan kullanıcılar tarafından planlanır ve uygulanır. Bu model, hem Emlak Konut projelerinde hem özel sektörde yaygın şekilde uygulanmaktadır,” dedi. “İÇ PLANLAMALAR RUHSATA TABİDİR” Shell&Core sistemle teslim edilen binalarda kiracı ya da mülk sahiplerinin iç tasarım planlaması yaptığını, buna göre duvarlar, odalar ve teknik altyapıların inşa edildiğini belirten Bozan, bu tür iç uygulamaların ruhsata tabi olduğunu hatırlattı. “Bu tür tadilatlar, büyük tadilat sınıfına girer. Vatandaş boya badana bile yapsa, belediyeden ruhsat alması gerekir. Biz yönetim olarak bu konuda bilgilendirme yapıyor, gerektiğinde uyarıyoruz,” dedi. Ancak sadece bağımsız bölüm içinde yapılan ve ana sistemlere zarar vermeyen değişikliklere müdahale edilmediğini belirten Bozan, sistemin denetiminin temel amacının komşu haklarının ve yapı bütünlüğünün korunması olduğunu vurguladı. “ORTAK ALANA MÜDAHALEYE GEÇİT YOK” Bozan, 1453 Vadistanbul gibi devasa projelerde en hassas noktaların başında ortak alan ihlalleri geldiğini söyledi. Yönetim olarak bu konuda sıfır tolerans politikası uyguladıklarını ifade etti. “Ortak alanlarda ruhsatsız müdahale tespit ettiğimizde derhal belediyeye bildiriyoruz, savcılığa da başvuruyoruz. Ayrıca söz konusu imalat için malzeme girişine dahi izin vermiyoruz,” diye konuştu. Bozan, sitelerinde 5 bin 250 bağımsız bölüm ve 2 milyon metrekare inşaat alanı bulunduğunu hatırlatarak, “Bu kadar büyük bir alanda gözden kaçan küçük ihlaller olabilir ama temel prensiplerimizden asla taviz vermeyiz,” dedi. “RUHSATI OLAN UYGULAMAYI SUİSTİMAL GİBİ GÖRMEYİN” Ortak alanlarla ilgili kimi zaman yanlış anlamaların da yaşandığını aktaran Bozan, bazı bağımsız bölüm sahiplerinin geçmişte belediyeden ruhsat alarak plan tadilatı yaptığını ve bunu tapularına işletmiş olduğunu söyledi. “Bugün biri gelip ‘Burası ortak alan, nasıl kapatılır?’ diyebiliyor. Oysa belediye kayıtlarında tadilat ruhsatı mevcut. Bu nedenle bilgi sahibi olmadan fikir yürütmek yerine, önce resmi belgelere bakmak gerekir,” dedi. “GÜNDE 4-5 BİN KİŞİNİN GİRİP ÇIKTIĞI BİR YAŞAM ALANI” Bozan, 1453 Vadistanbul’un Türkiye genelinde örnek gösterilen bir site olduğunu ve adeta küçük bir şehir gibi işlediğini söyledi. “15 bin çalışan, 20-25 bin öğrencili üniversite, restoranlar, eğlence mekanları... Geceleri sadece dışarıdan gelen 4-5 bin ziyaretçi oluyor. Bu nüfus, birçok Anadolu ilinden fazla,” diyen Bozan, böyle bir alanda güvenlikten sosyal hayata kadar her alanda titiz bir yönetim yürüttüklerini ifade etti. “EN HUZURLU SİTELERDEN BİRİYİZ” Bozan, sitelerinde zaman zaman istenmeyen olaylar yaşansa da genel tabloya bakıldığında Türkiye'nin en huzurlu yaşam alanlarından biri olduklarını belirtti. 1255 kamera ile 7/24 izleme yaptıklarını ve bu sayıyı artırdıklarını dile getiren Bozan, devlet kurumlarıyla da sürekli koordinasyon halinde olduklarını söyledi. “Emniyetin MOBESE sistemiyle entegre çalışıyoruz. Sivil güvenlik ekiplerimiz ve profesyonel altyapımız var. Ancak unutmamak gerekir ki, bu bir şehir; burada da zaman zaman olumsuzluklar yaşanabilir,” dedi. “KOMŞULUK KÜLTÜRÜ ZAYIFLIYOR, HOŞGÖRÜ ÇOK ÖNEMLİ” Bozan, büyük projelerde komşuluk ilişkilerinin giderek zayıfladığını belirtti. İnsanların birbirini tanımadan yaşadığı bu ortamda, hoşgörünün önemine dikkat çekti: “Bazı komşularımız ‘Hoş geldin’ bile demezken, bazılarıyla çok güzel ilişkiler kurulabiliyor. Önemli olan karşılıklı anlayış ve empati. Site yönetimi olarak biz sadece bina değil, bu sosyal dengeyi de yönetiyoruz.” “BİZİMLE KONUŞUN, KAPIKAPI CEVAPLAR VERELİM” Maslak 1453 A.İ. AŞ Yönetim Kurulu Başkanı, Sarıyer Söz’e yaptığı özel açıklamada, site sakinlerine yönelik önemli mesajlar verdi. Röportaj boyunca site yönetimleriyle iletişim, aidatlar, teknik altyapı ve gelecekteki hedefler üzerine samimi değerlendirmelerde bulundu. “VATANDAŞ SORABİLMELİ, GÖREVLİ CEVAP VEREBİLMELİ” “Biz Sarıyer Söz’ü sürekli takip ediyoruz. Ulusal seviyeye açılmakta olan bir medya platformu olduğunuzu düşünüyorum. Böyle bir platformda konuşmak, bizim derdimizi anlatmak için büyük bir şans,” diyerek sözlerine başlayan başkan, özellikle site sakinlerinin yönetime yönelik eleştirilerinde üsluba dikkat edilmesi gerektiğini vurguladı: “Memnuniyetsizlik olabilir, bir konuda canı yanmış olabilir insanların. Ama bu bireysel rahatsızlıkları genele yaymak sağlıklı değil. Vatandaş elbette soracak; ‘Kaç kişiyle bu işi yapıyorsunuz, bu iş kaça mal oluyor?’ diye sorabilir. Biz de bunu açıklamakla mükellefiz.” “KÖR DÖVÜŞÜNE GEREK YOK, GELİN ANLATALIM” Kimi zaman eleştirilerin kırıcı boyutlara ulaşmasının, iletişimsizliğe yol açtığını belirten başkan şöyle devam etti: “Kırıcı bir üslupla gelinince karşı taraf savunmaya geçiyor. Bu, iletişimi baltalıyor. Oysa biz, samimi bir şekilde her soruya cevap vermeye hazırız. Biz bu işi gerçekten çok kurallı ve ahlaklı yapmaya çalışıyoruz. Devletten geldiğimiz için işin ciddiyetinin farkındayız. Ama dışarıdan bakıldığında bazen sanki kötü niyetliymişiz gibi algılanıyor. Bu bizi gerçekten çok üzüyor.” “SİTENİ KORU, EVİNE SAHİP ÇIK” Konut sahiplerinin bilinçlenmesi gerektiğine dikkat çeken yönetim kurulu başkanı, sitelerin düzeniyle evlerin değerinin doğru orantılı olduğunu söyledi: “O ev senin. O evine sahip çıkmak için sitene de sahip çık. Güzelliğiyle, temizliğiyle, bakımıyla site yükselirse evinin değeri de artar. Biz bazen ‘bu işi site içinde biri yapabiliyor mu’ diye soruyoruz. Ucuz ve kaliteli hizmeti nereden alırsak oradan alıyoruz. Hatta kendi önerdiğimiz işi vatandaş daha uygun fiyata bulduğunda ‘siz yaptırın’ diyoruz. Buyurun gelin, doğru yapılıyor mu birlikte denetleyelim.” “BİZİ ZİYARET EDİN, NE YAPTIĞIMIZI GÖRÜN” Maslak 1453’teki teknolojik altyapıya da dikkat çeken başkan, sistemin ne kadar detaylı ve büyük olduğunu şu sözlerle anlattı: “Türkiye’nin İstanbul Havalimanı’ndan sonra en büyük merkezi ısıtma sistemi bizde. 24 saat çalışan, 2000 tonluk su sirkülasyonu olan bir sistem. Onlarca mühendisin çalıştığı, güvenlik operasyonlarının ekranlarla izlendiği bir TOÇ merkezimiz var. Filmlerdeki operasyon merkezleri gibi. Bunları gelip yerinde görmenizi isterim.” “ŞEFFAFLIKTAN YANAYIZ, AMA DESTEK ŞART” Son olarak site sakinlerine çağrıda bulunan yönetici, sürecin sağlıklı işlemesi için hem sorgulamanın hem de karşılıklı anlayışın önemini vurguladı: “Biz bugün varız, yarın yokuz. Ama o ev orada kalacak. Lütfen sitene sahip çık. Bizi zorla da olsa doğruyu yapmaya yönlendir. Yeter ki niyet düzgün olsun, biz her zaman hazırız.”